تعریف تخلف ساختمانی
تخلف ساختمانی به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی،فنی،ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان است و ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت وساز از جمله علل تخلف ساختمانی است و مبنا و مستند رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداری ها و تبصره های یازده گانه است.
معرفی سرانگشتی انواع تخلفات ساختمانی
ماده 100 قانون شهرداری ها و تبصره های ذیل آن، انواع تخلفات ساختمانی را به شرح زیر مشخص ساخته است:
- عملیات ساختمانی بدون پروانه و بدون رعایت اصول شهرسازی،فنی و بهداشتی(تبصره 1)
- عدم رعایت اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی بر خلاف مشخصات مندرج در پروانه(تبصره 1)
- اضافه بنای زاید بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده اراضی مسکونی (تبصره 3)
- احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت نشده باشد (تبصره 4)
- عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن (تبصره 5)
- تجاوز به معابر شهر (تبصره 6)
- عدم استحکام بنا (تبصره 6)
انواع تخلفات ساختمانی در نواحی شهری
-
عدم رعایت اصول شهرسازی
-
عدم رعایت اصول فنی و استحکام بنا
-
عدم رعایت اصول بهداشتی
-
نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان
-
سایر تخلفات
حال موارد پنج گانه بالا را به صورت سرانگشتی برای مهندسین گرامی شرح می دهیم :
1- عدم رعایت اصول شهرسازی :
الف- عدم رعایت کاربری مصوب طرح های توسعه شهری مانند:
- احداث بنای مسکونی در کاربری های غیر مسکونی
- احداث بنای غیر مسکونی در کاربری مسکونی
- تخریب بنای قدیمی و نوسازی بنا در کاربری های مغایر
- تبدیل کاربری ساختمان (بعد از احداث بنا) برخلاف مصوبات طرح های شهری و پروانه های ساختمانی
ب- رعایت نکردن تراکم مصوب طرح های توسعه شهری نظیر:
- احداث ساختمان با زیربنای بیش از حد تعیین شده در پروانه ساختمانی و تراکم مجاز طرح های توسعه شهری
- نادیده گرفتن سطح فضای باز مورد نیاز
- رعایت نکردن حداکثر تعداد طبقات
- توسعه ساختمان بیش از تراکم تعیین شده
- تخریب نکردن ساختمان های قدیمی در ملک نوسازی شده
ج- رعایت نکردن شبکه های ارتباطی
- احداث بنا در مسیر شبکه های ارتباطی پیشنهادی
- رعایت نکردن عقب نشینی برای تعریض خیابان های موجود
- تجاوز به شبکه های ارتباطی
د- حذف پارکینگ و یا نامناسب بودن آن
2- رعایت نکردن اصول فنی و استحکام بنا
الف- تخلفات مربوط به استحکام بنا شامل:
- نادیده گرفتن مقررات ساختمان لازم در طراحی ساختمان مانند آئئین نامه 2800
- رعایت نکردن محاسبات فنی و پیشنهادهای فنی مهندس ناظر در هر مرحله
- استفاده از مصالح ساختمانی نامناسب
ب- تخلفات مربوط به ایمنی ساختمان در برابر آتش سوزی
در کشور ما اگر چه حفاظت در برابر آتش سوزی به عنوان یکی از مباحث مجموعه مقررات ملی ساختمان پیش بینی شده است، اما به علت نبود ضوابط روشن و مشخص برای نظارت، تخلفات مربوط به آتش سوزی تنها شامل موارد زیر می گردد:
1- احداث نکردن پله فرار
2- تعبیه نکردن امکانات مربوط به اطفای حریق در ساختمان بر اساس پروانه صادره
نکته : احداث پله فرار و تعبیه امکانات مربوط به اطفای حریق، تنها شامل ساختمان های بیش از پنج طبقه می گردد، لدا این تخلفات نیز فقط در ارتباط با آن ساختمان ها کنترل می گردد.
3- عدم رعایت اصول بهداشتی
-نبود امکانات تهویه مناسب
-نبود نورگیری مناسب
-پیگیری نکردن نم و رطوبت در ساختمان
4- نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان
در ماده 23 قانون نوسازی و عمران شهری، اختیار نظارت بر نمای ساختمان های شهر بر عهده شهرداری ها گذاشته شده است، اما تا زمان تصویب ضوابط و مقررات نمای شهری در شورای عالی شهرسازی، انجام ندادن نماسازی تخلف محسوبنمی شد، اکنون در شناسنامه ساختمان مصالح مورد استفاده در نمای شهر تعیین می گردد. عدم انجام نماساازی به منزله عدم اتمام فعالیت ساختمانی است و عدم استفاده از مصالح تعیین شده نیز تخلف محسوب می گردد.
5- سایر تخلفات
- استفاده نامناسب از ساختمان، نظیر استفاده از پیلوت و انبار برای سکونت
- عدم رعایت ضوابط ویژه مربوط به ساختمان های با کاربری عمومی (آموزشی، بهداشتی، اداری)
- تصرف فردی مشاعات
- توسعه مساحت آپارتمان با الحاق راه پله و بالکن